Izdavanje stanova u Novom Sadu – kompletan vodič za vlasnike i zakupce

Kompletan vodič o izdavanju stanova u Novom Sadu: kako odrediti cenu, sklopiti ugovor, pronaći zakupca i izbeći najčešće greške. Saveti za vlasnike i podstanare.

Tržište izdavanja stanova u Novom Sadu poslednjih godina doživljava stalne promene. Grad je postao privlačan za studente, mlade parove, IT stručnjake, kao i strane zakupce koji traže stabilnost i kvalitetan život. Zato je i potražnja za stanovima veća nego ikada, ali i konkurencija među oglasima sve jača.

Bez obzira da li izdajete stan ili tražite da ga iznajmite, razumevanje pravila tržišta, ugovornih odnosa i očekivanja druge strane ključno je za bezbednu i uspešnu saradnju. U ovom vodiču ćete saznati sve o procesu izdavanja, pripremi stana, određivanju cene, sklapanju ugovora i najčešćim greškama koje treba izbeći.

1. Kako funkcioniše tržište izdavanja u Novom Sadu

Novi Sad je drugi najveći grad u Srbiji i važan univerzitetski, IT i poslovni centar. Svake godine u grad dolazi više hiljada novih studenata i radnika, pa je potražnja za zakupom stanova konstantna. Najtraženija su manja i srednja stanovanja – garsonjere i jednosobni stanovi – u blizini fakulteta i glavnih saobraćajnica.

Najpopularnija naselja za izdavanje su: Liman, Grbavica, Bulevar Evrope, Telep, Podbara i Novi Naselje. Cene kirija u 2025. kreću se u proseku od:

250–350 € za garsonjere,
350–500 € za jednosobne i dvosobne stanove,
600 € i više za trosobne i veće stanove u novogradnji.

Najveću cenu postižu potpuno namešteni, renovirani i energetski efikasni stanovi, dok se stariji objekti i neuređeni prostori izdaju sporije i po nižim cenama.

2. Kako pripremiti stan za izdavanje

Prvi korak u uspešnom izdavanju stana je da on bude čist, funkcionalan i privlačan potencijalnim zakupcima. To ne znači da morate ulagati mnogo novca – već da prostor deluje uredno i održavano.

Krečenje – osvežava prostor i ostavlja dobar utisak.
Popravite sitne kvarove – slavine, brave, utičnice, sijalice.
Uklonite lične predmete – stan treba da deluje neutralno.
Očistite temeljno – uključujući kuhinju, kupatilo i prozore.
Proverite uređaje – sve što nudite zakupcu mora biti ispravno.

Vlasnici često potcene uticaj estetike. Uredan i prijatan stan privlači ozbiljnije zakupce i brže se izdaje, a uz to smanjuje mogućnost problema u komunikaciji kasnije.

3. Određivanje realne cene zakupa

Najčešća greška vlasnika je postavljanje previsoke cene. Iako je prirodno želeti najbolji povraćaj ulaganja, previsoka cena može odbiti mnoge zainteresovane. Idealno je analizirati oglase u istom kvartu i uskladiti cenu prema veličini, opremljenosti i lokaciji.

Prilikom formiranja cene, uzmite u obzir:

površinu stana i raspored prostorija,
da li je stan namešten i ima li tehničku opremu,
da li su komunalije uključene u cenu,
da li ima parking, terasu, lift, grejanje na gas ili centralno.

Uvek je bolje postaviti realnu cenu i izdati stan u roku od nedelju dana, nego držati oglas mesecima bez interesovanja.

4. Fotografije i oglas – prvi utisak odlučuje

U svetu online oglasa, kvalitet fotografija i opis su ključni. Dobra prezentacija često znači razliku između stotine pregleda i samo nekoliko poziva.

Fotografišite stan po danu, sa otvorenim zavesama i prirodnim svetlom.
Koristite telefon sa širokougaonim objektivom ili angažujte fotografa.
Ne prikrivajte mane, ali istaknite prednosti – orijentaciju, blizinu prevoza, park, fakultet ili posla.
Opis napišite jasno, bez preterivanja: „Dvosoban stan 55m², Liman 3, potpuno namešten, odmah useljiv.“

Oglas koji deluje profesionalno uliva poverenje i povećava broj ozbiljnih upita. Dodatni savet: u naslovu oglasa uvek istaknite **lokaciju i veličinu** – to su dve ključne informacije koje kupci prvo filtriraju.

5. Ugovor o zakupu – sigurnost za obe strane

Bez obzira koliko zakupac deluje pouzdano, ugovor o zakupu je obavezan. On štiti i vlasnika i zakupca i jasno definiše prava i obaveze. Ugovorom se reguliše:

trajanje zakupa,
iznos i način plaćanja kirije,
obaveze održavanja stana,
uslovi raskida ugovora,
visina depozita i uslovi povraćaja.

Ugovor treba overiti u opštini ili kod javnog beležnika. To ne samo da daje pravnu snagu, već i povećava poverenje između strana.

Ukoliko izdajete prvi put, konsultujte advokata ili agenciju koja ima iskustva sa ugovorima o zakupu.

6. Depozit – zaštita od štete i neplaćanja

Depozit (obično u visini jedne mesečne kirije) je uobičajena praksa. On služi kao sigurnosna mera u slučaju da zakupac ne plati poslednju kiriju, napravi štetu ili ranije napusti stan.

Najbolje je u ugovoru precizno navesti:

tačan iznos depozita,
gde se čuva (najčešće kod vlasnika),
u kojim situacijama se vraća ili zadržava.

Transparentnost je ključ – kada su pravila jasna, kasnije nema nesporazuma.

7. Odabir pouzdanog zakupca

U današnjem vremenu nije svako zakupac isti. Neki su studenti koji traže stan na godinu dana, drugi porodice koje žele dugoročni najam, a sve češće su to i IT stručnjaci koji traže kvalitetan prostor.

Prilikom odabira zakupca:

pitajte za preporuku od prethodnog stanodavca (ako je moguće),
tražite da pokaže dokaz o zaposlenju ili redovnim primanjima,
jasno recite pravila o kućnim ljubimcima, pušenju, podzakupu i broju stanara.

Poverenje se gradi od prvog razgovora. Ako odmah deluje sumnjivo ili izbegava dogovore – bolje je sačekati sledećeg.

8. Porez na izdavanje stana

Vlasnici koji legalno izdaju stan dužni su da prijave prihod i plate porez. Porez na prihod od izdavanja stana iznosi 20% na 50% osnovice (efektivno oko 10%). Prijava se podnosi Poreskoj upravi u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora.

Pravilno prijavljivanje zakupa donosi sigurnost – i za vlasnika i za zakupca, jer ugovor postaje pravno validan. Ukoliko ne želite da sami prolazite kroz papirologiju, većina agencija nudi uslugu prijave i obračuna poreza.

9. Prednosti saradnje sa agencijom za izdavanje

Mnogi vlasnici pokušavaju sami da izdaju stan, ali agencija može uštedeti vreme i smanjiti rizik. Profesionalna agencija:

ima bazu proverenih zakupaca,
pomaže u pripremi i fotografisanju stana,
izrađuje ugovor o zakupu i vodi papirologiju,
filtrira neozbiljne upite i organizuje razgledanja.

Najvažnije – agencija zna tržište i može precizno proceniti realnu cenu najma. Iako postoji provizija (obično pola mesečne kirije), profesionalna pomoć često donese veću ukupnu dobit i bezbedniju saradnju.

10. Najčešće greške koje treba izbeći

Previsoka cena – stan ostaje prazan mesecima.
Bez ugovora – rizik od neplaćanja ili oštećenja.
Nepoznavanje poreza – mogući problemi sa Poreskom upravom.
Neproveren zakupac – loša komunikacija i potencijalni konflikti.
Nedostatak održavanja – manji problemi prerastaju u velike troškove.

Iskustvo pokazuje da vlasnici koji planiraju dugoročno i profesionalno pristupaju izdavanju retko imaju probleme, dok oni koji improvizuju često gube vreme i novac.

Zaključak

Izdavanje stana u Novom Sadu može biti stabilan i profitabilan izvor prihoda – ali samo ako se uradi kako treba. Dobar oglas, ugovor, pravilna selekcija zakupca i održavanje stana ključ su dugoročne saradnje bez stresa.

Za zakupce, najvažnije je da znaju svoja prava i obaveze, da poštuju prostor i rokove plaćanja, jer poverenje i tačnost otvaraju vrata boljim stanovima i nižim cenama.

Tržište zakupa u Novom Sadu i dalje raste – a oni koji pristupe izdavanju planski i profesionalno, uvek će imati prednost.

ključne reči: izdavanje stanova novi sad najam stanova novi sad zakup stanova ugovor o zakupu stanodavac novi sad podstanari novi sad cena kirije novi sad agencija za izdavanje saveti za izdavanje stana